２０２０年３月 ２回目面談 狭あい申請、地盤改良のお話
２回目の面談
今回は営業Tさん、義父母、私たち夫婦の５人で面談しました。狭あい申請と地盤改良のお話です。
今回建築予定の土地が、狭あい申請が必要な土地になります。
狭あい道路に接して建築する場合:
建物を新築するときなどには、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが
必要です。
このため、狭あい道路に接して建築する場合、狭あい道路の指定された中心線から2メートル
の位置まで後退しなければなりません。
大まかに言うとセットバックが必要で、敷地面積いっぱいに建物は建てられない。
と言うことらしいです。
地盤について簡単な地盤調査（土地の隅２箇所を掘って確認）した結果、地盤改良が必要になるとのこと。
今回の狭あい申請、地盤改良費用は前回作成していただいた見積もりに全て含まれているので、金額の加算はありませんでした。ちなみに地盤改良費用は当初見積もりで200万円！とってもお高い・・・。
最後にさらっと間取り、設備を写真付の見積もりにて説明して終了。
１・２階を賃貸にして３階が私たち夫婦の住居になる総３階建てになる予定です。
２０２０年３月 賃貸併用住宅 初面談 Ｔホーム営業Ｔさん
夫の実家にて、義父母、Ｔホーム営業Ｔさんと前担当Ｉさん、私たち夫婦６名で面談を行いました。
新型コロナウィルスによる緊急事態宣言前でしたが、内心「こんな状況で話を進めていいのだろうか」と迷いもありました。
打ち合わせの中でこの心中を察したのか、営業Ｔさんは
「世間がこういう状況でも、この辺りの土地の売買や住宅展示場の見学は減っていません。むしろより安全な家を求めて皆さん積極的に行動されています。この近くの物件は売りにでれば、すぐ買い手が付きますね。」とお話してくださいました。
ただ、深堀すると比較的余裕のあるご家庭（職業がお医者様や士業の方）の動向のようです。
続いて
どのように建築設計すれば利回りが良く入居をとりつけやすいか。
（見積もりの間取り設備等の内容の根拠）
土地の親族間売買が銀行から融資を引きにくい理由とその対策。
（不動産業社を間に入れて税務署に睨まれないようしっかり土地の鑑定をして地価決定、売買契約を結ぶ。）
一番問題のローンの件は、Ｔホームさんがお付き会いのある金融機関３社に当たっているところです、と報告していただきました。次回の面談までには回答を用意していただけるとのこと。
建築会社（ハウスメーカー）のお話
先日の某ハウスメーカーの見積もり内容では融資が不可能です。
ならば夫の実家を建てた別のハウスメーカーに相談してみようということで、以前担当していただいたＴホーム営業Ｉさんにお義父さんから話をしてもらいました。
このＩさんは部署移動したため、後任の営業所責任者Ｔさんをご紹介していただき、さっそくアパートの見積もりを作っていただきました。
内容は前回とおなじで、２フロアに１Ｋ賃貸４部屋、１フロアがオーナー住居の３階建て。バストイレ別・独立洗面台・オートロック・モニター付きインターホン。大きく変わったのは賃貸と私たち夫婦世帯の玄関口が別になったところです。
その価格が値引きが入って約１億円。（土地・建物・外構すべて含む）
Ｔさんと面談するひと月前に見積もりをいただいて、概要はお義父さんに聞いていました。とりあえず、Tさんの会社と提携している金融機関何社かに融資の件をあたっていただいているところとのこと。実際Ｔさんにお会いするまでは
「この前より金額上がってるけどローン組めるのかな？それに、これからの話し合いでどんどん追加料金が出るんだろうなぁ」と不安になっていました。
しかし、現在住んでいる賃貸住宅にずっと住み続けるつもりは全くありません。
いずれ分譲マンションか戸建てに移り住んで、伴侶動物（ペット）と暮らしたいと考えていました。このタイミングでお話をいただいたのは、きっと運命だと思うことにして面談の日を待ちました。
土地と建築費用のお話
建築予定の土地は東京２３区西部の住宅街、駅近ではないが（駅から物件まで徒歩１５分）
そばに公園があり、３０坪の長方形、住むにはとてもいい場所だと思います。
お義父さんが私たち夫婦にこの土地にアパート建築を打診したのは、相続の整理を始めた
からだそうです。夫には兄弟が多いため、兄弟全員で分割相続すると狭くてどうにも
ならなく（何か建てたり売ったりするには全員の承諾が必要に）なり揉める可能性が高い。
権利者が複数人だとそのように「どうにもできないただの地面」になってしまい、
もったいないので夫に相続しようと考えたようです。
しかし、ふたつ問題が。
問題１：現在土地の所有者は２人（お義父さんと兄弟）で折半して相続している。
相続人を1人にまとめるには兄弟から土地を半分購入（親族間売買）する必要がある。
問題２：「住むにはいい場所」と言いましたが、そのため地価が高く、土地半分だけ
でも数千万かかります。頭金無しのフルローンで購入を考えていたため融資可能な
銀行がなかなか見つからない。
たたき台として某ハウスメーカーに見積もりを出してもらいました。
なぜこのハウスメーカーなのかというと、土地活用の相談をした銀行の提携先だった
のです。見積もりの間取りは２フロアに１Ｋ賃貸４部屋、１フロアが私たち夫婦の
住居で総３階建て。（木造住宅ではなく軽量鉄骨です）
賃貸部はバストイレ別・独立洗面台・オートロック・モニター付きインターホンと
なかなか良い設備。
このあたりは競合が多くこのくらいのフル装備でないと入居付けが難しいそうです。
その結果、見積もり価格約９，８００万円（土地と建物費用のみ、外構別途）
この見積もりを元にメインバンクに相談したところ、やはり頭金無しのフルローン融資は
厳しいとの回答でした。
賃貸併用住宅新築の経過ブログ（備忘録）
はじめまして。
ブログ開設を思い立ったきっかけは、賃貸併用住宅の新築を決定したためです。
２０１９年のお正月に夫の実家に帰省した際、お義父さんから
「昔住んでいた家（夫の祖母の家）の土地に、賃貸アパートを建てないか？」
と相談されました。
「家を建てる」のは一生に一度の貴重な経験になると思います。
関わってくれた皆さんとの記録を残し、ときどき振り返ってみるのにブログは
最適だと考えました。
このブログは主に「家」に関する個人の日記にあたります。
